中国REITs指数之不动产本钱化率调研敷陈：投资东说念主招供长租公寓的抗风险材干

10月17日 ，感恩梁行发布《中国REITs指数之不动产本钱化率调研敷陈》。感恩梁行斡旋瑞念念不动产金融探究院发起 “中国REITs指数之不动产本钱化率造访探究”，并得回了北大光华张峥解说探究团队的撑捏。

第五期中国REITs指数之不动产本钱化率调研邀请到不动产投资界限的专科机构与行业专科共97家，包括境表里房地产基金公司、保障机构、设立商、新加坡及中国香港上市REITs措置东说念主等，旨在通过分析受访者对不同城市万般金钱在巨额往返市聚积的专科判断，并诱骗新加坡、中国香港REITs以及中国内地基础圭臬公募REITs在收购内地物业时公开清晰的往返信息，为不动产巨额往返和公募REITs金钱订价提供参考基准。

投资东说念主聚焦一线城市及独揽区域，产业稳当性启动投资趋势

北京、上海万般金钱受投资东说念主关注的比例最高，体现了市集对北、上两座城市的投资偏好；非一线城市因其经济的快速发展和相对较高的投资收益率，正厚重成为投资者的新焦点。关注度最高的前5名城市或区域分辩为杭州、成都、苏州、大湾区(广、深之外)及南京。

 

长租公寓/做事式公寓受投资东说念主爱重，旅店关注度有所反弹

长租公寓/服式公寓因其踏实的市集需乞降政策撑捏，在通盘金钱类型中最受投资者接待，止境是在北京和上海。公募REITs的引入故意于终结长租公寓/做事式公寓的“投融管退”，从而带动其往返关注度的普及。从投资者类型来看，险资机构、不动产私募基金为长租公寓/做事式公寓投资的主力军。此外，对比疫情前，投资东说念主对旅店业态的信心有所增强。

 

甲级写字楼、商务园区的机构关注度下滑，往返以私用买家为主

甲级写字楼和商务园区的机构关注度下滑，以及往返步履向私用买家歪斜，标明市集正在资格结构性变化。现时经济环境下，机构投资东说念主与私用买家对办公物业的投资逻辑有较着相反，市集从前几年以机构投资者为主，转念为现时以私用买家为主，尤其是那些寻求踏实办公环境和恒久金钱捏有的企业，更倾向于班师购买甲级写字楼、商务园区。这些买家时时更肃肃物业的恒久价值和计谋适配性，而不是短期的市集波动。诚然市集举座濒临挑战，但私用买家的活跃为市集提供了新的视角和机遇。

购物中心、奥特莱斯、社区买卖关注度显贵普及

跟着疫情影响的减退和阔绰基础圭臬公募REITs的持续上市，投资者对零卖物业的酷好显贵回升，复原至疫情前的信心水平。此前，投资者对零卖物业的投资护理主要聚积在一线城市。跟着公募REITs的推出，瞻望将显贵加多投资者对新一线及二线城市零卖物业市集的酷好，从而提高这些城市零卖物业往返的活跃度和市集流动性。这一变化不仅为投资者提供了更多元化的聘请，也为非一线城市的零卖物业市集注入了新的活力。

仓储物流关注度着落，数据中心、工业厂房关注热度普及

投资东说念主对不同细分业态的区域聘请也有较着相反，在四个主要的一线城市中，北京关注度最高的工业类金钱为数据中心，而上海关注度最高的则为工业厂房，深圳和广州关注度最高的为仓储物流金钱。在本次调研中，工业厂房的投资关注度显贵普及。跟着大模子和云计较需求的激增，数据中心手脚关键的基础圭臬，正马上成为投资者关注的焦点。2024年，投资东说念主对仓储物流业态的关注度有较着回落，主要由于天下部分区域仓储物流供过于求，房钱和出租率均出现下滑，导致投资东说念主对该业态的信心不及。

 

投资东说念主招供长租公寓/做事式公寓的抗风险材干

调研成果显现上海、北京中枢区甲级写字楼的本钱化率在通盘城市及区域中为最低，分散为4.5%-5.6%、4.6%-5.6%，长租公寓/做事式公寓的本钱化率紧随自后，上海和北京分辩为4.6%-5.5%和4.7%-5.5%。

关于大宽阔金钱而言，卖方对价钱的情绪预期较着着落。关于一线城市，仓储物流金钱买卖两边重合部分为5.1%-5.8%，比往年有大幅高潮；买卖两边对数据中心本钱化率的预期仍有一定差距，关于一线城市，数据中心本钱化率在7.2%-8.6%之间；工业厂房金钱的本钱化率区间位于仓储物流与数据中心之间，关于一线城市，工业厂房本钱化率在5.5%-6.1%。

关于将来一年本钱化率的变化趋势，绝大宽阔受访者抒发了相对严慎的格调，给出高潮的判断，但关于一线城市的长租公寓/做事式公寓，受访者宽阔合计本钱化率将保捏踏实。

本钱化率是不动产权型基础圭臬公募REITs产物订价中的伏击一环

甩掉2024年9月，市集上已刊行基础圭臬公募REITs共45支，其中不动产类形势共27支。底层金钱主要为产业园区、工业厂房、仓储物流、保障性租借住房以及阔绰基础圭臬。

内地公募REITs订价经过期时资格三个阶段，刊行前基于底层金钱的运营预期折现后得回一个金钱的估值；自后网下投资东说念主依据该估值成果并诱骗自身对该金钱及产物的了解和判断给出报价区间，再由公募基金措置东说念主和刊行东说念主细目REITs上市的刊行价钱；临了上市之后，由繁密投资东说念主的开脱买入卖出，会变成即时的二级市集价钱。可见刊行时的金钱估值是后续订价及二级价钱的“基石”，而把柄内地REITs指引条目的以收益法手脚主要的估值要领，则响应了对金钱策画弘扬的垂青，与REITs“轻主体信用、重运营弘扬”的产物定性契合。因此，本钱化率手脚响应金钱本人运营文书率的策画，将其手脚参考是不动产权型基础圭臬公募REITs产物订价中的伏击一环。

感恩梁行大中华区估价及督察人做事部诈骗、董事总司理陈家辉暗示，1014号文的发布象征着基础圭臬公募REITs刊行步入常态化，REITs市集在不动产巨额往返中的价钱发现和价值相同作用日益突显。感恩梁行发布2024年度不动产本钱化率造访探究成果，旨在为不动产及REITs市集的捏续发展提供坚实的金钱订价“锚”。

感恩梁行北区董事总司理、北区估价及督察人做事部诈骗胡峰暗示，感恩梁行皆集发布第五期《中国REITs指数之不动产本钱化率调研敷陈》，咱们诚意感谢参与这次调研的97家机构和行业巨匠。咱们期待与寰球共同促进中国不动产金融行业的捏续健康发展。

感恩梁行北京估价及督察人做事部高档董事、金钱证券化业务谨慎东说念主杨枝暗示，REITs市集与不动产巨额往返市集相反相成，从恒久来看REITs对不动产巨额往返具有价钱发现以及价值相同的功能。咱们但愿通过本次调研不动产巨额往返Cap Rate水平，在中国内地基础圭臬公募REITs市集快速扩容之际，揭示底层金钱订价司法，为国内基础圭臬公募REITs市集恒久健康发展提供有益的参考鉴戒。

感恩梁行北京估价及督察人做事部副董事、本钱化率探究敷陈主编张恺玲暗示，本钱化率体现了投资者对金钱文书的预期过甚对风险和收益后劲的评估。2024年，尽管国内无风险利率着落，但不动产市集的房钱压力和往返流动性的缩小导致本钱化率宽阔高潮。在此环境下，长租公寓等抗周期性金钱尤其受到投资者的关注。